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內容來自sina新聞

連環新政挺樓市 佛山市場十大焦點預測

“廣州這樣的一線城市可能有限度放松限購政策,而佛山這樣的二線城市可能會完全放開限購舉措。”

——— 方圓地產首席市場分析師鄧浩志

“我覺得短期內比較難上漲,還是會以穩定為主。”

——— 佛山市房地產業協會副會長駱儀克

3月30日,央行、住建部、銀監會和財政部推出的系列樓市新政出臺,二套房商貸首付6成降至4成,公積金貸款買房最低可2成首付,而轉讓名下普通住房,營業稅免征年限從5年變為2年。這一新政力度空前,也帶給市場以思考和疑問。新政落地四天來,購房者雖然整體仍淡定,發展商也承諾短期不漲價,但政策如何演化、市場如何轉化,發展商心裡沒底,購房者也欲知究竟,一場大戲或許剛剛開始。

政策還會繼續寬松嗎?限購或完全放開

發問背景:本周一晚,央行、住建部、銀監會和財政部齊發大招,推出為二套房貸、公積金貸和營業稅“減負”的系列新政,力度空前,而中央是否還會進一步放松調控措施,也頗受房地產業界期待。

此次多部委的新政,已經在一定程度上被“劇透”。3月下旬,福建省出臺地方性樓市新政“閩七條”力挺樓市,這一政策主要包括對首套房認定范圍大幅擴大,除購買別墅外,個人購買首套房、首改房都可被認為是首套房等優惠舉措,堪稱為全國性的“3·30”樓市新政打下伏筆。

由於“尺度大”,“閩七條”被認為是地方政府多舉措為樓市松綁的重要案例。而在被認為是2008年樓市救市政策以來力度最大的“3·30”樓市新政拋出後,不少地產業界專傢都認為或還有進一步扶持房地產市場的配套政策出臺,地方也可能會跟進樓市新政。

走勢研判:對此,廣佛不少地產業界人士也指出,地方政府接著推出新舉措力挺樓市成為大概率事件,而針對經濟環境的降息也有可能再次推出,為購房者減負。

地產經濟學傢、方圓地產首席市場分析師鄧浩志就指出,未來地方政府可能會緊隨中央出臺地方性救市政策,如廣州這樣的一線城市可能有限度放松限購政策,而佛山這樣的二線城市可能會完全放開限購舉措,進一步提高公積金貸款額度,銀行貼息貸款等配套措施可能會跟進。

此次,不論是二套房商貸首付下降還是公積金貸款門檻下降,都被認為是調控政策回歸市場本身之舉。有不少業界人士也指出,隨著不動產登記推進,全國性住宅信息聯網將形成,為征收房產稅奠定物質基礎,成為樓市“松綁”後,穩定樓市的雙刃劍。

“未來針對實體經濟,降息已經是一個通道,這對促進樓市消費是個幫助。”佛山匯誠鴻圖地產顧問公司董事長劉世恩分析稱。

成交量會否立刻上漲?還看5·1南海盤

發問背景:從去年8月佛山放松限購起,去年9月到今年1月佛山一手住宅在政策推動下連創新高,在近期市場有所回落的情況下,佛山一二手市場成交量會否再攀高峰?

據市住建局官方數據統計,去年9月、10月、11月、12月和今年1月這5個月,一手住宅成交量分別為108.53萬平米、112.88萬平米、113.82萬平米、122.62萬平米、112.89萬平米,創下歷史高峰。但隨著春節的到來和突擊性購房的退潮,佛山一手樓成交從高峰退潮已經有跡可循。本周三,順德區公佈今年3月新房成交水平,單月25.49萬平米的成交量,遠低於去年9月到今年1月平均35萬到40萬平米的水平,僅比去年3月同期23.32萬平米略多。

走勢研判:佛山房地產商和業界人士觀點類似,認為成交上漲應該在意料之中。幾乎所有的業內人士,都認為新政是給佛山的購房者一個信心層面的提振。“這一系列政策出臺後,等於為購房者解除瞭後顧之憂,政策本身為改善型購房者入市撐場,這對首次置業者加速入市而言,同樣是更具信心。”劉世恩分析稱。

再過不到一個月,就是五一節點瞭,眾多樓盤借助新政摩拳擦掌。長信地產營銷中心總經理徐偉釗就分析,未來的五一市場,會出現一波成交的高峰,是對新政直接的回饋。在他看來,廣州客入市量巨大的南海廣佛結合部,依然是市場的亮點。

去年佛山限購松綁後,南海樓盤獨領風騷,全年一手住宅成交占據瞭全市4成江山。

暫不漲價能撐多久?長期看漲 短期微調

發問背景:對購房者來說,樓價漲跌堪稱是否出手的風向標。新政出臺3天以來,南都記者調查也發現,包括佛山一些大房企都表態,“樓價暫時不漲”,而未來這一趨勢會否有變,成為購房者最關心的議題。

近日,包括萬科、綠地、新鴻基、瑞安等企業,都通過微信朋友圈傳閱“不打烊、不漲價”的市場承諾,但都被框定一個時間土融建融台南學甲土融建融段,普遍是3天或者是1周的時間,言外之意,1周後有可能會漲價。也有部分項目,如南海桂城的富豐新城、禪城的越秀嶺南雋庭,恰好把優惠的截止時間設在瞭3月31日,但這是計劃之中的微調。

走勢研判:在業界人士看來,未來佛山樓價會進入一個長期看漲、短期微調的時代,但由於市場庫存較大,發展商仍需跑量,漲價與否還是和成交量有密切關聯。

“我覺得短期內比較難上漲,還是會以穩定為主。打個比方,某央企在佛山僅僅是禪城就有3個大項目,數百畝地在開發,市場的供應量依然是十分充裕的,購房者貨比三傢,漲價要看競爭樓盤的臉色。”佛山市房地產業協會副會長駱儀克,就屬於持“穩定論”的專傢之一。

劉世恩的觀點也類似,但他指出未來佛山樓價的微調會更多。他認為,從短期階段來看,發展商出貨還是首要任務,如果有一些樓盤的價格有調整,也是因產品和時間的差異,呈現階段性變化,但長遠來看佛山房價還是會上漲。

會出現一大波換房潮?老城區換房族動起來

發問背景:業界專傢指,佛山首次置業者目前占據瞭一手房購房群體8成以上消費力,而改善型買傢並未隨去年8月佛山“松限”大規模現身市場,這部分買傢會因為政策變化而大舉入市嗎?

走勢研判:在業界看來,換房潮的到來,在佛山市場可以期待。其中的機會點是老城區買傢改善居住環境的需求可能得到放大。而佛山寬松的公積金貸款政策,也有利於二套房買傢入市。

駱儀克就表示,僅以禪城老城區為例,這一片區需要換房的買傢就不少。他認為,隨著一些原本住在舊小區,和父母一起居住的年輕人需要單獨出來居住,原本居住環境欠佳的購房者也要換房,在新的信貸條件下,他們獲得的扶持力度大,未來會加速入市。

豪宅消費會卷土重來嗎?不會很兇猛

發問背景:經歷3年調控,豪宅消費被嚴重擠壓,在二套房購房門檻大幅降低背景下,豪宅消費會否成為佛山市場新的風景線?

2011年之前,佛山市場曾有過一段豪宅開發的熱潮。以產品來說,嶺南天地等項目都開發瞭城市別墅,中海千燈湖1號等樓盤,普遍推出面積超過200平米的大平層洋房,洋房定位、別墅消費成為市場主流。再加上順德大良的金地天璽、美的廣場、萬科天傲灣等項目,都曾有過單價超20000元/平米的記錄。

走勢研判:豪宅不再屬於被打壓的對象,這可能會成為開發商思考的一大重點。但業界也指出,受制於市場承受力,房企也不會一股腦地紮堆開發豪宅。

“之前因為政策限制,豪宅消費市場信心不足,現在政策對於改善型置業是扶持的,高端買傢會有一個直接的反饋,其實佛山的高端買傢也並不在乎是否首付6成,他們需要有信心。”徐偉釗認為,置業信心回升是豪宅市場復蘇的一大前提。合富輝煌佛山公司市場部總監曹紹林則認為,目前佛山市場存在一個豪宅市場容量有限的問題,豪宅買傢也比較理性,不會一味攀高追漲。另一方面,隨著房產稅等配套政策可能出臺,豪宅客也會謹慎以對。除此之外,國內實體經濟低迷,被認為是佛山豪宅市場金主的企業主階層收入縮水,也成為豪宅市場走量的難題之一。

天量小三房銷售能翻身嗎?雷同戶型會減少

發問背景:在2006年後,建設部等九部委出臺90/70政策,佛山市面上90平方米左右的小三房,逐漸占據市場主流;隨著2011年佛山“限購”,首次置業消費占據市場主流,90平方米小三房成為市場供應主力,如今卻已經有過量的嫌疑。

90/70政策規定執行已近9年,讓建築面積約90平米的小三房迅速成為佛山等諸多城市剛需型住宅開發的必選項。2011年限購後,由於市場歡迎,這種戶型更大行其道,南海雅居樂禦景名門二期,千多套洋房竟然全部都是90平米左右的小三房。到近2年,佛山新拍商住地開始淡化這一要求。在禪城等片區,這一戶型目前已嚴重過剩。去年曾有中介統計,僅禪城區90平米小三房的存量就有9000套之巨,購房者幾乎在每個項目都可看到類似的產品。

走勢研判:小三房之爭愈發積累,購房者稱快,發展商憂心,新政之下,這股因歷史遺留問題帶來的產品高度雷同現象會否得到遏制呢?業界普遍都持贊同觀點。

徐偉釗就指出,在90/70政策體系下,開發這種戶型成為開發商的規定動作,致使市場上產品高度雷同,而一些大發展商更擅長開發中高端產品,卻不得不和一些善於開發剛需戶型的發展商正面競爭。這一政策退出市場,對發展商有利。

曹紹林也指出,其實發展商並非特別想開發90平米左右的小三房,主要是價格上不去、利潤率有限。他認為新政之下,發展商在戶型選擇上不再集中於90平米的產品,可以更多樣化地開發樓盤的戶型。對購房者來說,即使買剛需房,也不再都是“重樣”。

業界也指出,90平米小三房在佛山,總價普遍都是在80到100萬之間,首付二三十萬,仍然會在未來是一個較受歡迎的置業選擇。雖此類戶型不再紮堆,但也不會大幅減少。

二手房“有價無市”會終結嗎?流動性會增強

發問背景:普通住房營業稅免稅年限“5”改“2”,足可以為業主和接盤的購房者節省一大筆支出,這對回暖較慢的屏東萬巒土地貸款佛山二手樓市場無疑是強心劑。

根據佛山市住建局存量住宅(註:基本都是二手住宅)成交統計,五區之中,禪城、三水、高明三區2014年成交面積分別同比下跌22%、6.5%、19%。這也意味著,佛山二手住宅的回暖速度並不快,甚至出現瞭三區同比下滑的現象。究其原因,一二手房價格倒掛是一個主要因素。以禪城為例,去年禪城季華路、城南諸多在售新房,售價都在8000到9000元/平米,而一些樓齡較新、環境較好的二手房,同樣也要這一價格,再加上高昂的稅費,有價也難有市場。

走勢研判:業界認為新政是加強二手房市場流動,擺脫一二手價格倒掛的好機會。

“現在有不少業主、買傢都在咨詢二手房。”

近3天來,佛山不少中介經紀人都表達瞭類似的觀點。甚至在順德,新政執行首日就有近10套因營業稅免稅年限縮短而成交的房源,政策效果已初步顯現。“新政的落地也將會給二手房市場的成交結構帶來改變,最直觀的就是改善型買傢會更多。”在合富房地產經濟研究院院長龍斌看來,這次政策調整給市場帶來的影響將會是立竿見影的,市場很快隨之被激活。

此外,業界人士也預測,隨著二手房轉讓量增加,也會刺激老業主換房需求,一二手市場有望形成聯動效應。

利率優惠會加大嗎?預測會

發問背景:此次新政,並未涉及二套房商業貸款利率的改變,目前市場執行的普遍是需上浮1.1的水平線。

目前,佛山首套房商貸利率普遍已經進入“打折季”,在基準利率基礎上打9.5折很常見。但根據央行此前的老規定,二套房商貸利率需在基準利率基礎上上浮1.1倍,這也讓二套房買傢的按揭成本,還是要高於首套房買傢,顯示出信貸政策上的區別對待。記者走訪發現,二套房商貸利率在佛山暫未有松動的趨勢。本周,融360金融平臺數據顯示,佛山主要的國有、股份制銀行二套房商貸利率,仍需上浮10%。

走勢研判:二套房貸款首付比例降低,而貸款利率是否還會繼續紋絲不動,有地產人士預測,二套房貸款利率,有下調空間。

在業界看來,二套房貸款利率目前仍維持在上浮1.1倍的水平線,更多的是對此前差別化信貸政策的延續。而首套房貸款利率卻從基準利率繼續下降,主要是央行去年9·30新政,曾呼籲各大銀行首套房貸款利率,最低可打7折。

不排除為扶持二套房消費,央行也會呼籲各大銀行下調二套房商貸利率。鄧浩志就指出,目前銀行商貸融資成本線大概是基準利率的8.5折,首套房貸款利率倒沒什麼降價空間,而二套房商貸利率具有降價空間,而且利潤也比首套房來得高。

商業地產會加速洗牌嗎?借核心商圈拯救

發問背景:從佛山“松限”再到央行“松貸”,直到此次多管齊下的救市新政,住宅市場受到的扶持越來越大。而對商業地產銷售和運營商來說,市況還是步步驚心。

去年佛山“松限”後,商業地產除瞭少部分區域和項目,大部分都反映走貨較慢、消化困難。上個月,佛山坊間一大熱聞就是南海麥德龍撤場。在這一事件之前,南海創鴻城、南海新天地等諸多將開業的、已開業的商業,都面臨開業難、開業後經營難的問題,主力商傢更是走馬觀花。

走勢研判:佛山商業地產銷售、運營依然在經歷一次陣痛,而業界專傢指出,目前佛山商業地產的供應高峰,或許已經過瞭。

曹紹林就分析稱,佛山商業地產的開發量過大,造成市場過度飽和,市場無法承受。而去年以來一系列有利於住宅市場的政策,又讓投資者分流至住宅市場,導致商業地產的銷售無人問津。

但他也指出,隨著去年佛山有意減少商服用地的供應量,這一波自2012年左右出現的商業地產供應高峰已經過瞭。但從商業地產運營和聚集人氣的角度,佛山依然需要形成一些核心商圈,這樣各大商業地產項目才能渡過難關。

土地市場會啟動嗎?再難出地王

發問背景:走貨為先、現金為王,不隻是在佛山,全國各大房地產開發巨頭在去年都是走的這個路線,於是,和住宅市場銷量復蘇對比的是,佛山土地市場似乎還在沉睡中,何時啟動值得關註。

一份網站監控統計數據顯示,2014年佛山全年通過招拍掛方式掛牌成功出讓的地塊共109宗,成交金額約292.25億,同比2013年全年的624.63億大跌53.21%。去年全年商住用地的成交量,僅相當於2011年限購之年的水平。2014年在佛山,萬科、保利等大房企幾乎未曾拿地,2014年順德、禪城多宗商住用地流拍。

不過,進入2015年,這一現象有所好轉,保利等房企也增加瞭在桂城、三水等地的土地儲備。3月31日,地產新政落地佛山第一天,招商地產就以6.27億元拿下此前多次流拍的禪城“泰格高爾夫球場”地塊。

走勢研判:在經歷瞭去年一年的沉寂,今年各路房企在佛山似乎又準備加速土地儲備,而地產專業人士則預測,因新政拉動,再出地王可能性不大。

就在新政出臺的3月30日,2015年南海區“三舊”改造項目投資推介會在南海體育館舉行。本次推介會吸引包括保利、中海、萬達、越秀、招商、龍湖、和記黃埔等60傢房企出席,去年南海樓盤賣得格外火,這一片區土地受熱捧,從這一次推介會上也可看出。

此外,業界人士也指出,目前保利、萬科、中海等大發展商在佛山開發的一些熱銷大盤進入銷售尾聲,也急需儲備新的地塊,而龍湖、時代等品牌房企又在加速佈局佛山市場,更容易成為土地市場的大金主。但對於一些土地單價過高的地塊,即使路段很優越,這些房企也會謹慎以對,佛山的地王項目難賣,前車之鑒太多。

“因此,現在的大房企對高價地都很理性,這裡面和土地出讓方也就是政府也有一個博弈。”劉世恩分析稱。

南都記者 周曉南





新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-04-03/08285989553825454017844.shtml

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王剛豪

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